בעולם הנדל"ן יש אפשרויות השקעה רבות, השקעות אלה ממשיכות להיות אחת האפשרויות המושכות ביותר עבור אנשים רבים שרוצים להשקיע. אבל השאלה הגדולה שמדאיגה רבים מהם היא – מה כוללות העלויות של קניית נכסים? בואו נכיר כל מה שצריך לדעת על רכישת נכס להשקעה.
מחיר הבסיס הוא רק קצה הקרחון
כשמתחילים לחשוב על קניית דירה להשקעה או כל נכס אחר, הדבר הראשון שעולה לנו בראש הוא כמובן מחיר הנכס עצמו בלבד. אך האמת היא בישראל מחירי הכנסים משתנים מאוד בהתאם לאזור. נכון לשנת 2024, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב יכול להגיע ל-3.5 מיליון ₪ ומעלה, בעוד שבפריפריה ניתן למצוא דירות דומות במחירים נמוכים בהרבה, החל מכ-1.2 מיליון ₪.
מיסים ואגרות – כמה זה עולה לנו?
אחד הדברים שיכולים להפתיע משקיעים חדשים בתחום הוא כמות המיסים והאגרות שמתלווים לרכישת נכס. בואו נפרט קצת:
- מס רכישה – בישראל משקיעים וקונים חדשים נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור של 8% על הסכום שבין 1,522,100 ₪ ל-5,289,320 ₪, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. במצטבר זה יכול להסתכם בסכום נכבד מאוד.
- אגרת רישום בטאבו – עלות קטנה יחסית, אבל עדיין משמעותית. מדובר בכ-0.5% משווי הנכס.
- מס שבח – אמנם זה לא מס המשולם בזמן הרכישה, אבל חשוב להביא בחשבון שבעת תמכרו את הנכס בעתיד, תידרשו לשלם מס על הרווח.
מימון והלוואות
עם יוקר המחייה, כך גובר גם הקושי בהון עצמי מספק לרכישת נדל"ן. לכן, רוב המשקיעים נזקקים למשכנתא כדי לרכוש נכס. ואלו הן העלויות המשמעותיות שצריך להביא בחשבון:
- ריבית – כיום הריבית על משכנתאות בישראל נעה בין 4% ל-6%, תלוי בתנאים. על נכס של 2 מיליון ₪ זה יכול להסתכם בתוספת של מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
- עמלות – פתיחת תיק, שמאות לצורך משכנתא, ביטוח חיים ונכס – כל אלה מוסיפים עוד כמה אלפי שקלים לעלות הכוללת.
התשואה – האם זה באמת משתלם?
אחרי כל העלויות הרבות האלו, מתבקשת השאלה – האם השקעה בנכס נדל"ן זאת אופציה משתלמת? התשובה היא כמובן שזה תלוי ומורכב מאוד. בארץ התשואה הממוצעת על השקעות נדל״ן נעה בין 3% ל-5% בשנה. זה אומר שעל נכס של 2 מיליון ₪ אתם יכולים לצפות להכנסה שנתית של 60,000-100,000 ₪ מהשכרה. וזה לפני מיסים והוצאות כמובן.
לסיכום
כשמסתכלים על התמונה המלאה, ברור שרכישת נכס להשקעה היא מהלך מורכב שדורש תכנון קפדני והון התחלתי משמעותי. בנוסף, אל תשכחו את עלויות המימון, שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים לאורך השנים. אך למרות העלויות הגבוהות, השקעות נדל״ן ממשיכות להיות אפיק פופולרי בשל הפוטנציאל לתשואה יציבה לאורך זמן והאפשרות לעליית ערך הנכס. אז לפני שאתם קופצים למים, עשו את שיעורי הבית שלכם. חשבו על כל העלויות, התייעצו עם מומחים, ובדקו היטב את השוק. השקעה נבונה בנדל"ן יכולה להיות נכס פיננסי מצוין.
